400万成改善房入手"起步价" 业内建议换房你得会抓"重点"

在“二胎政策”放开的背景下，越来越多岛城年轻家庭对于居住面积需求有所增加，从而引发楼市改善群体扩容。在改善房市场备受关注的情况下，改善居住的成本也成为越来越多置业者换房路上的“纠结”。

近日，有热心网友打来电话向记者反映，他在看了足足两个月房后，发现当下在岛城想要购买一套改善房，门槛价大约在总价400万左右，即便卖了自己名下80平的刚需房，依然很有压力。日前，针对该网友反应的改善门槛提高，记者深入市场进行了调查。

购房者：140㎡+才算改善房 换房不易400万竟成“起步价”

“这几天一直在中介网站上看房子，想换一套面积宽敞一些的改善房。”家住清江路某小区的董女士最近一直在关注楼市，由于家里刚刚添了一个宝宝，当年购买的刚需房面积突然变得“狭小”起来。“本想着卖掉手里的这套房，换房也添不了多少钱，可没成想看好的几套房总价都在500万左右。”董女士苦笑道，由于是改善房，因此地段、小区景观等都不能比她现在的小区差，一套各方面“差不多”的大户型“起步价”都在400万以上。

“以前120㎡的差不多就是改善房了，现如今没有150㎡都不好意思称自己是改善。”市民陈先生表示，他最近正在改善自己119㎡的房子，当初买这套被不少人称之为“大房子”的刚需房，如今却很难挤进改善房的“队伍”。“现在的改善都是150㎡以上，价钱更不用说了，总房款至少也得400万。”

还有近日在新都心片区看房的苏先生也表示，400万确实是主城区改善房的一个门槛。“现在的限购、限贷政策这么严峻，资金不充裕的话根本看不起房。”苏先生说，地段稍好的二手房小区，大户型有的总价高达600万左右，而市区几个新盘，140㎡的房子总价也至少得400万。

调查：改善房总价高“卖小难买大” 新房二手房价差不大

改善房总价高出现了“卖小难买大”的情况，让很多改善型置业者伤透了脑筋。而根据购房者提供的信息，记者了解到，福州路上某房龄超过10年的二手房小区，一套148㎡的高层房源，总价为418万。银川路某小区在售大户型房源中，总价最低的一套为480万。而在江西路上一处房龄超十年的小区，其165㎡大户型的成交总价也同样为480万。

浮山后片区中，颐中体育场附近某知名二手房小区，160㎡左右的大户型售价在550-640万；同安路某小区一套144㎡的改善房总价为560万。由于大户型房源多集中在浮山后、市南区及崂山区，因此地段因素也让大户型房源“加分”不少，400万确实成了改善房的“起步价”。

而相对于二手房市场，新房市场也没有明显的价格优势。此前市北区某楼盘的开盘价暂定为27000-30000元/㎡，一套140㎡的大户型总价在378-420万，加上各类税费等，一套140㎡的改善房起步价都要400万。而市南山东路上某小区，据购房者透露其新开房源均价为40000元/㎡左右，一套150㎡的改善房总价约为600万元。而崂山区一新建楼盘，均价为48000元/㎡，一套最小面积的改善房总价约为806万。李东区域140平以上改善房源总价在300万/套左右，部分洋房类产品总价也超过400万。

业内：改善也需要抓重点需求 降低成本只能有所选择

城阳一家楼盘的策划经理坦言，如果改善置业者资金不宽裕，想降低成本的唯一选择是“有所选择”。“我最近接触了几个主城区置业者，来我们这购买150平的大三居就是为了扩大迎来二胎后的居住空间，工作单位多数在主城，最远的一个在市南东海路。有位客户明确表示，总房款在250万以内购买一个大三居，增加点通勤耗时可以接受。”

科威不动产青岛区总经理孙杰表示，目前市面上价值不菲的改善房，多数同时拥有大面积、好户型、小区环境优美甚至囊括商业、教育配套完善。但各项元素优质的房源，价格一般都较高，这也在情理之中。对于改善置业者来说，特别是因为二胎等迫在眉睫的需求要换改善房的“刚改”，控制置业成本的首条原则就是抓重点需求，例如目前最需要解决的矛盾是，家中面积小，则可以考虑购买在近郊大面积住宅，解决家用居住空间问题，如果再加入通勤要素，则可以考虑购买房龄超过10年的主城老房，价格相对新房和次新房都会便宜不少。如果各项条件都要求从优，那改善置业成本水涨船高则是大概率事件。

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